Bong bóng bất động sản nhà ở tại TpHCM

Trong giai đoạn từ năm 2004 đến nay, giá nhà đất để ở tại TP.HCM tăng rất cao, vượt xa thu nhập bình quân đầu người và tiền cho thuê nhà ở, khiến thị trường bất động sản hình thành trạng thái bong bóng (Đoàn Thanh Hà và Lê Thanh Ngọc, 2013b). Về bản chất, bong bóng bất động sản là một hiện tượng có tính chất đầu cơ, song để những cơn sóng đầu cơ xảy ra phải có những điều kiện hỗ trợ để dòng tiền chảy mạnh vào thị trường bất động sản. Nghiên cứu này phân tích những ảnh hưởng của những nhân tố tài chính – tiền tệ đến sự hình thành và phát triển bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM.

Dựa trên quan điểm của thuyết tài chính hành vi và thuyết ABC, tác giả sử dụng mô hình VAR để phân tích ảnh hưởng của các nhân tố tài chính – tiền tệ đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM. Kết quả phân tích cho thấy, chỉ số PR (giá nhà chia cho tiền thuê nhà, chỉ số đại diện tính bong bóng) phụ thuộc vào những thay đổi của chính biến đó trong quá khứ cũng như những cú sốc đến từng biến như tốc độ tăng trưởng kinh tế, dư nợ tính dụng bất động sản và đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Từ khóa: Bong bóng bất động sản, nhà đất để ở, mô hình VAR.

Cơ sở lý thuyết

Thuyết tài chính hành vi (Barlevy, 2007) giải thích cơ chế hình thành các bong bóng tài sản thông qua sụ phân tích các đặc tính tâm lý của con người. Sự bùng nổ giá xảy ra khi các nhà đầu tư quá lạc quan vào nền kinh tế. Sự lạc quan thái quá có thể khiến mọi người chấp nhận rủi ro cao hơn. Giá tài sản, và theo đó là lợi tức gia tăng làm nảy sinh hành vi đầu cơ và hệ quả là các quyết định kinh tế không còn dựa trên những quy tắc truyền thống. Từ đó, một lượng vốn đầu tư khổng lồ đổ vào thị trường ngày càng tăng, qua đó, thúc đẩy bong bóng càng phình to. Thuyết tài chính hành vi cho rằng, tâm lý con người bị chi phối bởi các đặc tính “neo tư duy”, sợ thua lỗ, tâm lý đám đông, tự nhiên vị và lạc quan quá mức. Dựa trên các đặc tính tâm lý này, một số nhà nghiên cứu đã phát triển các mô hình giải thích cơ chế bên trong thúc đẩy hoạt động đầu cơ, qua đó bong bóng tài sản được hình thành và phát triển.

Thuyết ABC (Austrian Business theory) giải thích nguyên nhân hình thành bong bóng bất động sản là do sự mở rộng cung tiền quá mức của ngân hàng Trung Ương (NHTW) (Rechard, 2012). Theo thuyết ABC, nếu NHTW không thay đổi chính sách tiền tệ nới lòng thì bong bóng giá tài sản không thể phát triển. Ngược lại nếu NHTW theo đuổi chính sách nới lỏng tiền tệ, bong bóng giá tài sản có thể phát triển ở một nơi nào đó trong nền kinh tế, chẳng hạn như nhà ở hoặc chứng khoán, các sản phẩm phái sinh từ bất động sản, thì bong bóng bất động sản sẽ phát triển. Trong lý thuyết ABC, bong bóng được biểu hiện bởi sự gia tăng cao một cách bất thường của chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR).

Có rất nhiều nghiên cứu thực nghiệm về những nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở. Phần lớn, các nghiên cứu đều sử dụng mô hình VAR và VECM. Các kết quả đều cho thấy sự ảnh hưởng của các biến vĩ mô đến giá nhà ở, bao gồm: cung tiền và tín dụng ngân hàng, lãi suất cho vay thuế chấp bất động sản, tăng trưởng GDP, lạm phát, chỉ số chứng khoán, dòng vốn đầu tư nước ngoài (Collyns và Senhadji 2003; Rapach và Strauss, 2009; Shiller, 2005; Tsatsaronics và Zhu, 2004).