Yếu tố tài chính đến việc hình thành bong bóng bất động sản

1. Cung tiền và tín dụng ngân hàng

Đa số các nghiên cứu đều chỉ ra, tăng trưởng cung tiền và qua đó là tăng trưởng tín dụng bất động sản là nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng giá nhà ở. Cung tiền tăng tác động đến thị trường nhà ở thông qua hai kênh chủ yếu: (i) Sự thay đổi thu nhập của các nhà dầu tư và đầu cơ nhà ở; (ii) Hoạt động cho vay của ngân hàng, thể hiện ở việc các ngân hàng sẵn lòng cho vay nhiều hơn và những người mua sẵn lòng để nhận các khoản vay thuế chấp nhiều hơn. Khi có một dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản thông qua các gói tín dụng nới lỏng, dòng vốn này thường được cho là nguyên nhân hình thành các bong bóng bất động sản.

• Liang và Cao (2007) khảo sát mối quan hệ giữa giá nhà và tín dụng ngân hàng cho trường hợp của Trung Quốc giai đoạn 1999 – 2006 và thấy rằng, có mối quan hệ nhân quả khá chặt chẽ giữa giá nhà và giá tín dụng ngân hàng.
• Sử dụng số liệu quý, từ quý I/1998 đến quý IV/2009 và số liệu tháng, từ tháng 7/2005-02/2010, Xu và Chen (2012) khảo sát sự tác động giữa các biến tiền tệ, bao gồm lãi suất cho vay dài hạn, tăng trưởng cung tiền và dư nợ tín dụng bất động sản đến sự tăng trưởng giá nhà tại Trung Quốc. Kết quả thực nghiệm cho thấy, mức lãi suất cho vay thấp, kết hợp với tăng trưởng cung tiền nhanh hơn và điều kiện cho vay nới lỏng có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà ở và ngược lại.

2. Lãi suất cho vay

Lãi suất cho vay có thể đóng một vai trò nhất định đối với sự thay đổi giá bất động sản vì phần lớn những người mua nhà đất đều dựa vào các khoản vay thế chấp bất động sản. Trong một môi trường có lãi suất thấp, chi phí vay mượn sẽ rẻ hơn. Đều này cho phép các hộ gia đình vay mượn nhiều hơn trong khi thu nhập hiện tại không đổi. Kết quả là cầu và giá nhà đất để ở đều tăng (Tsatsaronis và Zhu, 2004).

Tăng trưởng thu nhập quốc dân: khi GDP thực tế tăng sẽ làm tăng thu nhập của dân chúng và một phần lớn thu nhập tích lũy sẽ được đầu tư vào các tài sản ưa thích, trong đó có bất động sản. Do quá trình tạo lập bất động sản thường kéo dài dẫn đến trong ngắn hạn, độ nhạy của cung bất động sản là rất thấp. Do đó, sự tăng cầu bất động sản thường khiến giá bất động sản cũng như tiền thuê nhà tăng lên (Pillay, 2005).

3. Lạm phát

chính sách tiền tệ nới lỏng có thể tác động đến cả sản lượng và lạm phát. Lạm phát tăng làm tiền thuê nhà tăng theo. Tiền thuê nhà được xem như chi phí cơ hội của việc sở hữu nhà ở. Do đó, khi tiền thuê nhà tăng, cầu nhà ở có thể tăng theo. Khảo sát giá nhà tại Singapore, Pillay (2005) tìm thấy mối quan hệ hai chiều giữa giá nhà và lạm phát, một mặt lạm phát tăng thúc đẩy giá nhà tăng, mặt khác giá nhà tăng cũng có tác động trở lãi, làm lạm phát tăng cao hơn.

4. Chỉ số chứng khoán

Có một số cơ sở để cho rằng, thị trường chứng khoán cũng có thể ảnh hưởng đến thị trường nhà đất để ở. Nghiên cứu của Bardhan, Datta, Edelstein và Lum (2003) phát hiện thấy có sự tác động thuận chiều của thu nhập chứng khoán đến số lượng nhà ở mới được xây dựng tại Singapore. Điều này gợi ý rằng, sự phát triển của thị trường chứng khoán có thể làm tăng sự giàu có của các nhà đầu tư, những người cuối cùng sẽ rút vốn ra và tái đầu tư vào bất động sản. Do đó, ảnh hưởng thu nhập từ thị trường chứng khoán sẽ lan tỏa sang thị trường bất động sản.

5. Dòng vốn đầu tư nước ngoài

Có nhiều bằng chứng ở nhiều nước cho thấy, dòng vốn đầu tư nước ngoài có thể đóng một vai trò nhất định trong việc gây ra lạm phát, làm tăng giá chứng khoán và thúc đẩy bong bóng trên thị trường bất động sản. Guo và Huang (2010) khảo sát mức độ ảnh hưởng của dòng vốn đầu cơ từ bên ngoài và sự biến động của thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán ở Trung Quốc. Kết quả cho thấy, dòng vốn này có tác động làm tăng giá tài sản trên cả hai thị trường.

Sự tăng giá bất động sản chưa hẳn là biểu hiện của bong bóng bất động sản. Bong bóng bất động sản chỉ xảy ra nếu sự tăng giá bất động sản tách rời khỏi những nhân tố cơ bản tạo nên giá trị thực của bất động sản cụ thể là tách rời khỏi thu nhập của dân cư hoặc tiền thuê bất động sản (Kindleberger, 1996). Trên cơ sở các bằng chứng về sự tồn tại của bong bóng bất động sản tại TP. HCM (Đoàn Thanh Hà và Lê Thanh Ngọc, 2013b) và dựa vào mô hình giao dịch phản hồi cũng như quan điểm của lý thuyết ABC, bài nghiên cứu này sử dụng chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR) đại diện cho trạng thái bong bóng bất động sản nhà đất để ở và phân tích tác động của các biến vĩ mô đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM.